本文为“房地产带盐人”的第163篇文章，今天说一下济宁楼市在2020年的走势判断和市场容量分析。

  本月会持续写山东各地市市场分析，因为最近又到了回答这样的一个问题的时候“2020年房价怎么样，以及该不该买房？”，但是我认为抛开地域的详细情况谈房价都太过虚妄，2020年是典型的市场分水岭，各个城市不可能步调一致。

  济宁这座城市是城区、县城并举发展的这么一个地方，山东众多地市中较为均衡的一个。论名气上济宁由于曲阜的儒家文化孔孟之乡、微山湖、梁山的旅游和兖矿以及金乡的农业等较为知名，反而抢了不少风头。同时由于具备不少旅游资源，所以济宁在鲁西是文旅项目比较多的一个城市，当然本文今天主要谈住宅市场，对于商业、文旅等纯投资为主的房地产项目不过多涉及，如果有关注这方面的可以给我后台留言或者评论区提问。

  任城区目前仍然是济宁最热的部分，其实济宁本地县城收入不算低，很多来自厂矿企业和跟旅游相关的第三产业，许多县城居民有在城区置业的理念和实力。再加上城区规划发展和热点是足够支撑的，因此总体上房价趋稳的同时增速较为稳定。

  先说市区里的新区域：包括高新区、太白湖新区，高新区新的化工产业不断进入，带来大的人口流量，增加岗位就业，与此同时房价总体较为稳定，太白湖新区比起前两年，更看出政府发展力度，两年前太白湖新区房价在（4000-5500/平方）左右，现在最便宜位置最差的地方也得卖到6000以上了，这都得益于政府的投入，引进先进企业，医院，商场，把好的教学资源都招标进来了，政府的一些机构也有序的搬迁过来（为民服务中心），3年内市立医院投入到正常的使用中，有预期增长的空间。

  在南起金宇路，西至西外环，北至仁兴路，东达洸府河，规划面积约9.67平方公里的新区内集全区之力打造设施完善、产业发达、休闲宜居的多功能现代新城区。任城新区现状居住人口近10万人，定位为济宁市中心城区的副中心，任城区的主城区，任城区的政治、经济、文化中心。产业战略上重点突出“商贸金融，文教宜居”。围绕商贸金融业、旅游休闲业、物流运输产业、教育科研产业、文化产业以及房地产业，这六大支柱产业的发展目标与特色，形成一体化的产业链。同时，发挥背靠李营万亩苗木基地的优势，将良好的绿化生态环境引入到城区内，打造成为济宁北部的“森林新城”。

  商务办公集中在任城区政府周边，中德广场，翠都国际是最早开发的商业项目，现在已经投入到正常的使用中，规划中的爱琴海购物广场预计很快投入建设。

  太白湖新区，济宁市政府“一核驱动”政策所在地。“一核引领”是指把太白湖新区作为城市引领发展的主中心，以政务服务、高端商务功能为主线，以居住生活、休闲度假为支撑，建设市级行政、教育、文化、商务功能核心区。

  随着政府投资力度的加大，太白湖新区在基础设施，商业配套方面，有了长足的进步。附小附中，机关幼儿园，新体校，吾悦广场，市立医院等等要么在建，或者接近交付。

  看基本数据济宁楼市最大的优势是稳定，在过去12个月既没太多波动，与山东省内包括济南、青岛等地楼市阴跌的情况形成对比。同时目前企稳的情况下略有小幅上涨，也非常克制，并没有太多投机炒作的现象。

  过去两年济宁楼市很多的支持来自大开发商的持续进入拿地、开盘的新项目总体拉高了均价，当然在产品和整体水准上又的确是有提升。相对于嘉祥、汶上房价涨幅波动略大的情况，任城区的房价尤其稳定，这就给无论是刚需首次置业还是改善换房的消费的人提供了足够的时间去选择，有的选，又不必过分担心房价突然快速上行。

  不过总体而言，济宁楼市在山东一直属于最稳定的梯队，从2019年的数据也可以印证济宁楼市的稳定基调，在全国20个大中城市楼市数据中，济宁楼市连续三年上涨，过去三年涨幅在8~13%左右，至2019年底同比增幅在11%上下。

  据乐居房产数据：宁市2019年总成交土地88宗，其中任城区29宗，高新区37宗，经开区14宗，太白湖区8宗。全年土地出让总面积5294294㎡，土地成交面积4514979㎡（约6772亩），总成交金额约为164亿。土地成交基本上全部来自主城区和新区，这也就从另一方面代表着接下来1~2年商品房供应集中在上述区域，如此大的供应量基本上也对价格有抑制作用。2017年、2018年济宁年度商品房销售面积在940~956万平米左右，必须要格外注意的是未来潜在供应量和当前库存量也不小，根据70个大中城市楼市库存情况多个方面数据显示，济宁的库存去化周期在22个月左右。

  其中市区的任城区和高新区收入水平差不多，其次是太白湖和经济。技术开发区两个新版块。传统意义上济宁的城区包括兖州和任城，以及7个县和2个县级市。要说济宁的人口也有840余万人，跟济南实际上不相上下。然而连济南都在过去几年没有避免头部品牌房企大规模进入后的价格快速拉升，济宁却成功的实现了楼市价格稳定，房价相对周边的临沂、聊城、菏泽、泰安的波动幅度要小得多。

  2020年总体上济宁城区显然要比县城稳得多，虽然有部分房企下沉至四五线进行开发，包括济宁的各个县城也不乏大小房企的身影，新开楼盘供应量也不少，但总体上还是建议如果侧重投资而不是自住的话，尽量避开县城项目。